马某某一审判决书 作者：翟灿民     时间：2025-01-13    来源：真实案例

河南省宜阳县人民法院

民事判决书

（2024）豫 0327 民初 00号

原告：孙某某，女，1956 年 4 月 19 日出生，汉族，住河南省 宜 阳 县 城 关 镇 。

委托诉讼代理人：任浩纲，河南先为律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：徐洛旺，河南先为律师事务所律师，特别授权代理。

被告：洛阳某某有限公司，住所地河南省洛阳市高新技术 产 业 开 发 区 。

法定代表人：张某某，该公司执行董事兼总经理。

被告：马某某，女，1965 年 7 月 16 日出生，汉族，住河南省宜阳县香鹿山镇。

委托诉讼代理人：翟灿民，河南明耀律师事务所律师，特别授权代理。

原告孙某某与被告洛阳某某有限公司（以下简称某某公司）、马某某商品房预售合同纠纷一案，本院于 2024 年 5 月 24

日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托诉讼代理人任浩纲，被告马某某及其委托诉讼代理人

翟灿民到庭参加诉讼，被告某某公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告孙某某向本院提出诉讼请求：

1.判令被告洛阳某某公司向原告归还购房款 547500 元及利息（利息以 547500 元为基数，

按照全国银行间同业拆借中心公布的中国人民银行一年期贷款市场报价利率，从 2014 年 9 月 11 日起计算至实际清偿之日止）；

2.判令被告某某公司赔偿原告装修损失 20 万元；

3.判令被告马某某对上述债务承担连带赔偿责任；

4.判令由被告承担本案全部诉讼费用。

2024 年 6 月 13 日，本案庭审过程中原告增加诉讼请求：解除孙某某与某某公司在 2016 年 5 月 20 日签订《商品房预

售合同》。事实与理由：2014 年 9 月，原告与被告某某公司就位宜阳县香鹿山镇某某锦城商铺达成买卖合议，原告支付了部分购房款。2016 年 5 月 20 日，原告与被告某某公司签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价为 547500 元，原告已支付 447500 元。次日，原告又以现金形式向被告某某公司支付 4万元购房款，尚有 60000 元未支付。2019 年 3 月 10 日，原告与被告马某某签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出卖给被告马某某。同年 3 月 12 日，马某某向被告某某公司支付 60000 元，系替原告支付欠付被告某某的 60000 元购房款。至此，原告已将案涉房屋的全部购房款支付完毕。同时，原告与被告马某某的买卖行为已经完毕。由于被告某某公司一房二卖、被告马某某怠于履行办证义务，致使洛阳市某某融资担保有限公司通过诉讼程序将案涉房屋不动产登记办理至其名下，给原告造成巨大财产损失。为维护原告合法权益，现诉至贵院，敬请依法裁判。被告某某公司未向本院提交书面答辩意见。被告马某某辩称，一是，原告起诉的依据是其与被告某某公司之间的房屋买卖合同，该合同无答辩人签字，故原告起诉答辩人并把答辩人列为被告突破了合同相对性原则，属于诉讼主体错误，依法应驳回原告对答辩人的起诉。二是，原告在诉状中称，答辩人向被告某某公司支付 60000 元，系替原告支付欠付被告某某公司的 60000 元购房款。原告与答辩人的买卖行为已经履行完毕。以上事实已经由宜阳县人民法院（2023）豫 0327 民初 00号民事判决书和洛阳市中级人民法院（2023）豫 03 民终 00号民事判决书予以确认。原告和答辩人之间的房屋买卖合同已经解除，且在洛阳市中级人民法院判决书中载明：“关于上诉人孙某某主张 60000 元更名费是用于开发商办理更名的费用，并非购房款，不应由其承担的上诉请求，该 60000 元更名费虽缴纳给了某某公司，但实际是从马某某支付的购房款中支付的，且该更名费的支付实际清偿了孙某某欠付某某公司的 60000 元房款，孙某某与某某公司之间的债务关系因此而消灭，其已从中受益，故上诉人孙某某的该项上诉请求依据不足，本院依法不予支持。上诉人孙某某主张其与第三人某某公司形成房屋买卖合同关系的时间在 2014 年 9 月份的依据不足，根据合同的相对性原则，上诉人孙某某应依据其与第三人某某公司签订《商品房预售合同》主张其相关权益。”证明原告起诉答辩人无事实依据，让答辩人承担连带责任无法律依据。三是，原告在诉状中称答辩人怠于履行办证义务没有事实依据，答辩人从原告处买房是 2019 年 3 月 10 日，而被告某某公司在 2015 年 8 月 14 日已经把涉案的房产抵押给洛阳市某某区农村信用合作联社，在 2015 年 7 月 22 日与某某公司签订了《商品房预售合同》。也就是说在原告出售给答辩人涉案的房产时已经是抵押房产，某某公司和原告均知道该房产无法过户，且答辩人一直催促原告过户。综上，原告起诉答辩人无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告对答辩人的起诉。本院经审理认定事实如下：2016 年 5 月 20 日，孙某某（买受人）与某某公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，孙某某购买某某公司位于宜阳县香鹿山镇某某锦城，预测建筑面积共 93.8 平方米。按建筑面积计算，总价款为 547500 元。第六条 约定：买受人通过分期付款方式按期付款，已付 447500 元，2016 年 5 月 31 日前再付 4 万元，剩余6 万元待正式交房时付清。第八条 出卖人应当在 2015 年 10 月30 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、买受人将房款向出卖人全部付清，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条 关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后 360个工作日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 2 项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的 0.01%向买受人支付违约金。第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。合同末尾，出卖人处加盖某某公司公章，买受人处孙某某签名捺印。被告孙某某称其在 2016 年签订该合同时，共向某某公司支付 487500 元，剩余 60000 元房款未付。2019 年 3 月 10 日，以卖方孙某某为甲方、买方马某某为乙方、居间方北京某某房地产经纪有限公司河南分公司（以下简称某某公司河南分公司）为丙方，三方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将案涉位于香鹿山镇某某锦城商铺的房屋出售给乙方，房屋建筑面积 93.8 平方米，房产成交价格为 600000 元，甲乙双方约定在签订本合同当日，乙方向甲方支付 10000 元整作为购买该房屋定金。2019 年 3 月 15 日之前乙方向甲方支付首付款 600000 元整（包含房屋定金），所有转账以工商银行转账凭证为准。该房屋已经设定抵押的，甲方应于房屋交付给乙方之前办理抵押注销手续。房屋交付前该房屋所产生的各项费用由甲方承担，房屋交付后该房屋所产生的各项费用由乙方承担。该合同签订前，马某某向孙某某支付定金 10000元，孙某某认可收到该定金。2019 年 3 月 11 日，马某某向某某公司分两笔共计转账 590000 元。2019 年 3 月 12 日，原告马某某出具《声明》一份，载明：现有某某锦城商铺已经通过开发商更名到马某某名下，因此本人同意将剩余房款￥590000（大写：伍拾玖万元整），扣除：更名费用￥60000（陆万元整），手续费￥180（壹佰捌拾元整）、服务费￥2000（贰仟元整），剩余￥527820（伍拾贰万柒仟捌佰贰拾元整）汇入孙某某指定账户。声明末尾，马某某签名捺印。同日，某某公司河南分公司的法定代表人韩某某通过银行卡账号向孙某某农业银行账号转账500000 元，3 月 14 日，再次向孙某某转账 27820 元。孙某某在2016 年与某某公司签订该合同时，尚欠某某公司的 60000 元房款，从马某某交给中介公司的 59 万元中扣除并交给某某公司，某某公司就把孙某某的买卖合同原件、487500 元票据收了，重新给马某某出具了购房合同和 547500 元的票据，547500 元中包含马某某交的 6 万元。后被告孙某某将案涉房屋交付给原告马某某，原告马某某占有案涉房屋并对外出租。马某某在占有使用案涉房屋期间，发现案涉房屋已由某某公司变更登记在了洛阳市西工区某某融资担保有限公司名下，并办理不动产权证书，马某某依法向涧西区人民法院提起执行异议申请，2023 年 10 月 8 日涧西区人民法院作出裁定予以驳回。2023 年 5 月 11 日，马某某以孙某某、陈某某、北京某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）、某某公司河南分公司为被告，某某公司为第三人诉如本院，请求“1.解除原告与被告孙某某、某某公司河南分公司签订的位于宜阳县香鹿山镇某某锦城商铺三方房屋买卖合同；2.被告陈某某和孙某某共同承担返还原告购房款600000 元，并赔偿原告违约金 180000 元；3.某某公司、某某公司河南分公司承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、担保保险费用由被告承担。”本院于 2023 年 12 月 25 日作出（2023）豫0327 民初 00号民事判决后，判决：“一、解除原告马某某与被告孙某某、某某公司河南分公司于 2019 年 3 月 10 日签订的《房屋买卖合同》；二、被告孙某某于本判决生效之日起十五日内向原告马某某退还购房款 600000 元；三、驳回原告马某某的其他诉讼请求。”孙某某与马某某均对该判决结果不服，均向洛阳市中级人民法院提起上诉。2024 年 2 月 6 日，洛阳市中级人民法院作出（2023）豫 03 民终 00号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现孙某某诉至本院，请求判如所请。另查明，一、2015 年 7 月 22 日，洛阳市西工区某某融资担保有限公司（以下简称某某公司）与某某公司签订关于案涉位于宜阳县香鹿山镇某某锦城房屋的《商品房预售合同》。2022 年 11 月 14 日，洛阳市涧西区人民法院作出（2022）豫 0305 民初 00号民事判决书，判决某某公司将案涉房屋交给某某公司并协助办理房屋产权过户手续。2023 年 3 月 23 日，案涉房屋的所有权人变更为某某公司。二、庭审中，本院询问孙某某案涉商品房预售合同当时没有备案登记为什么没有起诉某某公司办理备案登记。孙某某答：找开发商备案了，但没有找到开发商，也对起诉不太懂，某某公司也将案涉房屋实际交付了，所以当时没有起诉某某公司。马某某认可其申请执行孙某某一案已经全部执行到位。三、2024 年 6 月 18 日，本院询问某某公司的法定代表人张某某。张某某称，原告的诉求不能成立；案涉房屋出售给孙某某的时候没有附加债务、抵押或者查封。2021 年、2012 年左右案涉房屋才被西工法院查封，也不存在一房二卖情形。某某公司2016 年先给孙某某签订的合同，后房子孙某某卖给马某某了；因孙某某和马某某都不想缴纳税款，二人到公司让出个商品房预售合同，该合同买受人是马某某；某某公司将和孙某某签订的合同收回了，公司收了孙某某的钱，但没有收马某某的钱，马某某将孙某某欠某某公司的 6 万元代为支付了。本院告知其将某某公司和马某某的合同五日内提交法庭，但其未向法庭提供。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告孙某某与被告某某公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，当事人应按约履行。现原告孙某某已经依约向被告某某公司支付全部购房款 547500 元，被告某某公司应依约保证向孙某某交付的商品房“没有产权纠纷和债权债务纠纷。”然案涉房屋已登记在案外人某某公司名下，原告购房的合同目的已不能实现，故原告孙某某请求解除其与某某公司签订《商品房预售合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。故合同解除后，某某公司应当退还收取孙某某的购房款 547500 元。关于原告孙某某提出的利息的诉讼请求是否应当支持。本案因孙某某和某某公司在案涉合同中未明确约定相应违约责任，孙某某于 2019 年 3 月 12 日才向某某公司支付了全部房款 547500元，某某公司在双方签订合同后已向孙某某交付了房屋，孙某某实际占有使用了该房屋，该期间孙某某并无证据证明其存在损失，但之后由于和被告马某某签订房屋买卖合同并向其交付了房屋，其间孙某某并未占有该房屋，某某公司应向原告孙某某承担一定利息损失。综上，综合考虑合同履行情况，双方当事人的过错，本院酌定某某公司自 2019 年 3 月 12 日起至 2019 年 8 月 19 日按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息；自 2019 年 8月 20 日起至全部房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向原告支付利息。关于原告孙某某请求某某公司赔偿其装修损失 20 万元的诉讼请求。因原告未提供证据予以证实，本院不予支持。关于原告请求被告马某某承担连带赔偿责任的诉讼请求。因干涉合同当事人双方系原告与某某公司，根据合同相对性原则，马某某并不是上述合同的合同相对人，且孙某某与马某某之间的房屋买卖合同纠纷已经另案生效判决予以解决，由孙某某向马某某退还购房款 60 万元，现已执行到位。故原告请求马某某承担责任无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙某某与被告洛阳某某有限公司于 2016年 5 月 20 日签订的《商品房预售合同》；二、被告洛阳某某有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙某某退还购房款 547500 元及利息（利息以房款 547500元为基数，自 2019 年 3 月 12 日起至 2019 年 8 月 19 日止按中国人民银行同期同类贷款利率向原告孙某某支付利息。自 2019 年 8月 20 日起至全部房款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向原告孙某某支付利息）；三、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取 5638 元，由原告孙某某负担 1522 元，被告洛阳某某有限公司负担 4116 元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上

诉于洛阳市中级人民法院。

审判员 秦保全

二O二四年八月十三日

法官助理 杨瑞瑞

书记员 刘艺婷

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